4 moyens d’investir en parts de SCPI 

Pour plus d’information sur les SCPI, consulter le site 


Les SCPI d’entreprises (bureaux, commerces…) on distribué en moyenne 4,43% en 2017 (source: ASPIM). Si l’investissement en SCPI est n’est pas sans risque (voir en fin d’article), de plus en plus de particuliers et professionnels de l’investissement ont recours au SCPI et OPCI

Il existe 4 moyens différents d’investir en parts de SCPI, chacun avec ses spécificités fiscales de liquidité.

Les différentes possibilités d’investir en parts de SCPI sont:

  • En direct (nominatif pur)
  • En direct (démembrement/nue-propriété)
  • Au sein d’un contrat d’assurance vie
  • Au sein d’un contrat d’épargne retraite

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, rendez-vous sur le site : www.scpiprime.com

Définition rapide d’une SCPI:

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des organismes de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier diversifié pour le compte de ses associés.

Elles sont gérées par des sociétés de gestion spécialisée et agréées par l’AMF qui collectent les fonds afin de constituer un portefeuille composé exclusivement d’actifs immobiliers en direct (bureaux, immeubles, commerces, entrepôts, cliniques, …).
Elles perçoivent des revenus locatifs et supportent les charges d’entretien et travaux. Elles ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers à leurs associés (les porteurs de parts).

Elles permettent l’investissement dans un portefeuille immobilier diversifié et mutualisé (chaque porteur de part détient ainsi une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI)

La rentabilité moyenne des SCPI de rendement en 2017 était de 4,43%
(Taux de distribution 2017 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales) Sources : ASPIM / IEIF)

Investir en parts de SCPI en direct (nominatif pur):

C’est l’investissement le plus proche d’un investissement immobilier « classique ». Lors d’un achat en direct (nominatif pur) l’investisseur est associé de la SCPI. Les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés, au prorata des parts détenues dans le capital et en fonction du type de revenus.

Les SCPI génèrent principalement des revenus immobiliers, mais elles peuvent également des revenus financiers (pour le placement des liquidités).

Fiscalité des revenus fonciers provenant aux loyers:

Comme pour un investissement immobilier en direct, les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers après déduction des frais et charges.

Fiscalité des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie:

Lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre du placement de ses disponibilités, ceux-ci sont soumis à l’impôt sur les revenus mobiliers

Les revenus (fonciers et mobiliers) sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Intérêts d’emprunts:

Comme pour un investissement immobilier en direct, l’achat à crédit de parts de SCPI permet de déduire le montant des intérêts effectivement payés. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des seuls revenus fonciers.

Fiscalité des plus-values de cession:

Pour les associés personnes physiques, les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition) est diminuée d’un abattement pour durée de détention.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter cet article sur l’investissement en parts de SCPI en nominatif pur

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, rendez-vous sur le site : www.scpiprime.com

Investir en parts de SCPI en démembrement (nue propriété):

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (= l’usufruitier bénéficiera des revenus générées par la SCPI) et la nue-propriété.

Pour les parts de SCPI il est courant de procéder à un démembrement temporaire, qui peut être compris entre 3 et 20 ans, mais généralement entre 5 et 10 ans.

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus versés par la SCPI.

A l’issue de la période de démembrement, le démembrement s’éteint et le nu-proriétaire récupère la pleine propriété. Il reçoit donc le versement des revenus de la SCPI.

Quels sont les avantages de l’achat de parts en nue propriété?

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est utilisé comme levier fiscal, mais ce n’est pas le seul avantage.

  • se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (le cout est autour de 65% pour un démembrement sur 10 ans et 80% sur 5 ans, mais ces taux varient d’une SCPI à l’autre)
  • réduire la base taxable IFI
  • obtenir une rentabilité indépendante des revenus versés, qui dépendra de la clé de répartition utilisée : la décote se fait en échange du renoncement au versements pendant 10 ans (par exemple)
  • lors de la revente en pleine propriété, il est admis de retenir la valeur de la pleine propriété du bien au jour de l’acquisition de la nue-propriété, ce qui permet d’alléger la fiscalité.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter cet article sur l’investissement en parts de SCPI en nue-propriété.

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, rendez-vous sur le site : www.scpiprime.com

Investir en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie:

Lors d’un investissement dans le cadre de l’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, les SCPI sont considérées comme n’importe quel autre fonds éligible à l’assurance vie. Ainsi, il n’y a pas de fiscalité lors de la distribution des revenus/dividendes ou sur les plus-values si vous vendez des parts, mais uniquement en cas sortie de d’argent de votre assurance vie (rachat partiel ou total). C’est alors la fiscalité propre à l’assurance vie qui s’appliquera.

Ainsi, la fiscalité de la SCPI dépendra de la date de sortie des capitaux et non de la date de paiement des dividendes ou de revente des parts. Ainsi, avec le PFU (prélèvement forfaitaire unique), l’imposition maximum sera de 12,8% (plus 17,2% de prélèvement sociaux).

Attention: les SCPI, même détenues au sein d’un contrat d’assurance vie entre dans l’assiette de l’IFI.

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, rendez-vous sur le site : www.scpiprime.com

Investir en parts de SCPI au sein d’un contrat d’épargne retraite:

Rappelons quelques principes des contrats d’épargne retraite:

  • Les versements bénéficient d’avantages fiscaux, puisqu’ils sont déductibles des revenus et bénéfices imposables
  • L’épargne est bloquée jusqu’à l’âge de la retraite
  • L’épargne sera versée sous forme de rente (certains contrats permettent le versement de 20% en capital)

La souscription au sein d’un contrat d’épargne retraite bénéficie de plusieurs avantages:

  • Le gain fiscal  lors des versements permet l’achat d’un plus grand nombre de parts pour un même effort d’épargne.
  • La liquidité est en général assurée par l’assureur du contrat
  • Le prix d’achat bénéficie parfois d’une décote par rapport au prix en direct

Les inconvénients sont les frais de gestion et les frais sur les versements prélevés par l’assureur mais aussi l’indisponibilité de l’épargne jusqu’à la liquidation de la retraite.

Points communs aux contrats d’assurance vie et de retraite: 

Il est important, avant d’investir en parts de SCPI au sein de votre contrat ou d’un nouveau contrat de porter votre attention sur les points suivants:

  • Le contrat permet-il l’achat de parts de SCPI?
    En effet, tous les contrats (assurance vie, PERP ou Madelin) ne permettent pas l’achat de parts de SCPI.
  • Quels sont les frais d’entrée et de gestion du contrat?
  • Quel est le prix d’achat des parts de SCPI dans le contrat?
    En effet, les contrats d’assurance vie, les PERP et Madelin n’ont pas tous les mêmes conditions d’achat de parts de SCPI. Elles sont en général plus favorables qu’en direct, mais diffèrent d’un contrat à l’autre.
  • Quelle est la proportion maximum de SCPI autorisée dans le contrat et est-il possible d’arbitrer des UC ou du fonds en Euros vers des SCPI?
    Certains contrats sont très libres, d’autres vont limiter à 25% ou 50% la proportion de SCPI ou encore ne vont permettre l’achat de SCPI que lors des versements.
  • Quelle est la politique de distribution des revenus des SCPI au sein du contrat?

Pour plus d’information sur les SCPI, consulter le site 


Comprendre votre contrat
Diagnostic gratuit Fleche

Laissez nous un message ou posez nous vos questions:

Formulaire de contact

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, rendez-vous sur le site : www.scpiprime.com

Avertissements:

Les SCPI sont sujettes aux variations du marché de l’immobilier et doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification. L’investissement en parts de SCPI présentent des risques et notamment:

Risque économique / en capital : Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.

Risque de liquidité : La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers: les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI peuvent être liées à l’existence ou non d’une contrepartie acheteuse ou à un protocole spécifique de rachat par la SCPI (création d’un fonds de remboursement décidé en AG).

Risque fiscal : L’investissement dans des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme (au moins 8 ans) qui est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale des SCPI.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.