Acheter de l’immobilier en nue-propriété, une alternative à l’épargne retraite tout en limitant la fiscalité

 

---

      Avec      

 

 

L’achat d’un bien immobilier se fait communément en pleine propriété. Mais il est possible, grâce au démembrement de n’acheter que l’usufruit ou la nue-propriété.

Le démembrement peut être total ou temporaire.

 

Le principe du démembrement:

La propriété d’un bien immobilier, que ce soit un appartement ou des part de SCPI, peut être séparée en deux:

• l’usufruit: c’est le droit à utiliser le bien ou à en percevoir les revenus
• la nue-propriété: c’est la propriété du bien, sans avoir le droit à utiliser le bien ou à en percevoir les revenus

 

Le démembrement temporaire:

Le démembrement temporaire permet d’acheter la nue-propriété pour une durée déterminée (5 à 20 ans) et de récupérer la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire.

L’usufruit est acheté par une tierce personne, en général un exploitant immobilier ou une société de gestion.

Les avantages:

L’achat de la nue propriété temporaire permet d’acheter le bien à moindre coût: entre 50% et 85% de sa valeur en pleine propriété. Cela revient à percevoir sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition la totalité des loyers ou des dividendes de la SCPI qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.

Les charges sont payées par l’usufruitier (sauf en cas de grande réparation). En tout état de cause, pour les logements en démembrement, les charges incombants à chaque partie sont bien définies.

 

Les avantages sont aussi fiscaux:

• Pendant tout la période de nue-propriété, la nue-propriété n’entre pas sans le patrimoine imposable à l’IFI
• Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire
• Défiscalisation des revenus fonciers: la réduction sur le prix d’achat peut-être vue comme le paiement en une fois de l’ensemble des loyers. Or en cas de revente lors de la récupération de la pleine propriété, le prix d’achat de référence est le prix pleine propriété (et non le prix payé qu est de 50% à 85% du prix).

 

L’achat de part de SCPI en nue-propriété temporaire:

Les durées d’une nue-propriété temporaire de parts de SCPI varient entre 3 ans et 20 ans en fonction des SCPI, mais les durées les plus courantes sont 5 ans et 10 ans.

Lorsque vous achetez la nue-propriété temporaire, l’usufruit est en général acquis par un institutionnel (assureur, fonds…).

La SCPI étant déjà un produit permettant de déléguer la gestion des biens, l’intérêt est surtout fiscal et financier (voir plus haut).

Fiscal car les bien n’entrent pas dans la base de l’IFI, mais surtout parce que, l’investisseur n’encaissant pas de revenus de la SCPI, il n’y a aucune fiscalité (et la valeur de la part augmente mécaniquement en conséquence). Lors de la revente, le prix de référence sera le prix pleine propriété lors de l’acquisition et non le prix payé.

Financier car l’investisseur connait dès le début le rendement qu’il peut espérer (hors variation du prix des parts).

L’avantage de la SCPI réside également dans le montant minimum. En effet, il est possible de n’investir d’un petit montant et donc faire ds investissements régulièrs, comme on le ferait sur un contrat d’épargne retraite.

 

 

L’achat d’un logement en nue-propriété temporaire:

Ici, en plus de l’intérêt fiscal et financier, il y a également un intérêt « pratique ». Lorsqu’un investisseur acquiert la nue-propriété temporaire d’un bien immobilier, l’usufruit est acquis par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

L’investisseur n’a donc pas à s’occuper de la gestion du bien avant la reconstitution de la pleine propriété. Il pourra d’ailleurs, à l’issue de la période de démembrement temporaire, décider de louer le logement ou de le revendre.

L’un des spécialistes les plus connus  du démembrement de logements neufs  est PERL. Mais d’autres intervenants peuvent également monter des structures de démembrement temporaire.

 

Nous résumons ci-dessous les avantages de l’achat d’un logement en nue-propriété temporaire:

• L’investisseur maximise sa capacité d’investissement en n’achetant que la valeur de la nue-propriété
• L’effort d’épargne est défini et connu dès l’origine : aucune dépense imprévue ni risque locatif (vacance de locataire…) ne pèse sur la rentabilité du placement
• Pas de contrainte de gestion: le bailleur-usufruitier, dont les obligations sont définies dans une notice d’entretien contractuelle, assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble (parties communes et privatives) pendant toute la durée de l’usufruit temporaire

 

Quels sont les inconvénients?

• Bien qu’il existe un marché pour la revente de biens en nue-propriété, le marché est beaucoup moins liquide pour pour les biens en pleine propriété. Il faut donc se préparer à conserver le logement jusqu’au terme du démembrement.
• Tous les programmes immobiliers ne proposent pas des possibilités de démembrement
• Ce type de démembrement temporaire (usufruitier : bailleur social ou institutionnel) ne peut pas se faire seul.

 

Autres possibilités de démembrement:

Le démembrement temporaire de logements neufs ou de parts de SCPI est un aspect particulier du démembrement.

Il est également possible de faire un démembrement pour n’importe quel logement ou bien.

Par exemple, des parents peuvent démembrer un bien immobilier afin d’en conserver l’usufruit tout en transmettant la nue propriété à leurs enfants (en utilisant les abattements sur les donations).

 

Le démembrement temporaire en complément ou alternative à l’épargne retraite.

 

Si l’on ne tient pas compte du problème de la diversification de ses actifs*, l’achat de biens ou de parts de SCPI en démembrement temporaire est très proche des mécanismes d’épargne retraite: un ou des versements durant la vie active sans toucher de revenus pour cet investissement jusqu’à la retraite, puis une rente ou une sortie en capital lors de la retraite.

En effet, si l’on fait coïncider la fin de période de démembrement avec la retraite, alors l’investisseur pourra toucher une rente (= les loyers du logement ou dividendes de la SCPI) ou un capital (s’il revend le bien).

(*: à la différence d’un contrat d’épargne retraite qui peut être investi en actions, en immobilier et en fonds euros garanti par exemple, ici l’exposition est 100% immobilière)

Contactez-nous pour plus d’informations et de précisions ou pour connaitre les modalités d’investissement en parts de SCPI ainsi que les programmes de logements disponibles.

 

Vous souhaitez souscrire à des parts de SCPI, bénéficier de conseils d’expert et cumuler des points de fidélité, vous pouvez également vous rendre sur le site : www.scpiprime.com

 

Demande de renseignement

Etre contacté(e)

Laissez-nous un message:

Mots clés: SCPI – Démembrement – Immobilier – épargne retraite – fiscalité