Mettre des parts de SCPI dans son contrat d’épargne retraite

Pour plus d’information sur les SCPI, consulter le site 


Quand vient le moment de réfléchir à son épargne en vue de compléter ses revenus à la retraite, plusieurs choix doivent être faits et notamment:

  • le type de classes d’actifs / supports sur lesquels investir: fonds ou livrets garantis, actions, obligations, immobilier ou autres classes d’actifs
  • les enveloppes fiscales où loger les investissements: en direct, dans un compte-titres, dans un PEA, dans une assurance vie ou dans un contrat d’épargne retraite (PERP, Madelin)

La construction du portefeuille doit se faire avec un objectif long terme en considérant les actifs qui permettent de lutter contre l’inflation et performants sur longues périodes (mais qui pourraient être trop volatiles ou non rentables sur le court terme).
Sans revenir sur les bases de la diversification, le portefeuille doit donc contenir des actions, des obligations, mais aussi des actifs réels tels que l’immobilier.

Les parts de SCPI ont alors toute leur place au sein de ce portefeuille notamment grâce au rendement qu’elles procurent et qui permet d’amortir les chocs éventuels des autres actifs.

(La durée de détention de parts de SCPI recommandée par les sociétés de gestion est d’au moins 10 ans et leur valeur reste sujette à fluctuation).

Les différentes possibilités d’investir en parts de SCPI sont:

  • En direct (nominatif pur)
  • En direct (démembrement)
  • Au sein d’un contrat d’assurance vie
  • Au sein d’un contrat d’épargne retraite

Nous allons nous intéresser ici à l’investissement au sein d’un contrat d’épargne retraite (PERP ou Madelin).

Définition rapide d’une SCPI:

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des organismes de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier diversifié pour le compte de ses associés.

Elles sont gérées par des sociétés de gestion spécialisée et agréées par l’AMF qui collectent les fonds afin de constituer un portefeuille composé exclusivement d’actifs immobiliers en direct (bureaux, immeubles, commerces, entrepôts, cliniques, …).
Elles perçoivent des revenus locatifs et supportent les charges d’entretien et travaux. Elles ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers à leurs associés (les porteurs de parts).

Elles permettent l’investissement dans un portefeuille immobilier diversifié et mutualisé (chaque porteur de part détient ainsi une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI)

La rentabilité moyenne des SCPI de rendement en 2016 était de 4,63%
(Taux de distribution 2016 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales) Sources : ASPIM / IEIF)

Investir en parts de SCPI au sein d’un contrat d’épargne retraite:

Rappelons quelques principes des contrats d’épargne retraite:

  • Les versements bénéficient d’avantages fiscaux, puisqu’ils sont déductibles des revenus et bénéfices imposables
  • L’épargne est bloquée jusqu’à l’âge de la retraite
  • L’épargne sera versée sous forme de rente (certains contrats permettent le versement de 20% en capital)

La souscription au sein d’un contrat d’épargne retraite bénéficie de plusieurs avantages:

  • Le gain fiscal  lors des versements permet l’achat d’un plus grand nombre de parts pour un même effort d’épargne.
  • La liquidité est en général assurée par l’assureur du contrat
  • Le prix d’achat bénéficie parfois d’une décote par rapport au prix en direct

A contrario, les frais de gestion et les frais sur les versements sont prélevés par l’assureur.

La rentabilité de l’investissement doit donc se calculer dans son ensemble, notamment avec les impacts fiscaux.

Les critères de sélection pour choisir le contrat.

Même si le but n’est pas de multiplier les contrats, un contribuable peut avoir plusieurs contrats PERP ou Madelin. Il est donc important, avant d’investir en parts de SCPI au sein de votre contrat ou d’un nouveau contrat de porter votre attention sur les points suivants:

  • Le contrat permet-il l’achat de parts de SCPI?
    En effet, tous les contrats PERP ou Madelin ne permettent pas l’achat de parts de SCPI. Encore plus rares sont les PER Entreprises proposant des SCPI.
  • Quels sont les frais d’entrée et de gestion du contrat?
  • Quel est le prix d’achat des parts de SCPI dans le contrat?
    En effet, comme pour les contrats d’assurance vie, les PERP et Madelin n’ont pas tous les mêmes conditions d’achat de parts de SCPI. Elles sont en général plus favorables qu’en direct, mais diffèrent d’un contrat à l’autre.
  • Quelle est la proportion maximum de SCPI autorisée dans le contrat et est-il possible d’arbitrer des UC ou du fonds en Euros vers des SCPI?
    Certains contrats sont très libres, d’autres vont limiter à 25% ou 50% la proportion de SCPI ou encore ne vont permettre l’achat de SCPI que lors des versements.
  • Quelle est la politique de distribution des revenus des SCPI au sein du contrat?

Pourquoi se poser toutes ces questions?

Parce que c’est l’ensemble de ces points qui construiront la rentabilité de l’investissement et donc le complément de revenus à la retraite.

Nous avons fait une étude sur un large nombre de contrats d’épargne retraite*. Voici le résultat pour un investissement de 10 000€ dans une même SCPI logée dans 2 PERP différents:
Performance dans le contrat A: 57%
Performance dans le contrat B: 104%

Et pourtant c’est bien la même SCPI, le même montant investi et les contrats semblent être similaires….

Contrat A Contrat B
Montant versé sur le PERP 10 000€ 10 000€
TMI 41% 41%
Réduction d’impôts 4 100€ 4 100€
Effort d’épargne réel 5 900€ 5 900€
Epargne à la retraite 15 700€ 20 400€

 

La performance du contrat B est ainsi presque le double de celle du contrat A, alors que tout deux seraient investis sur le même support.

En conclusion, l’allocation et la construction du portefeuille et la sélection des supports sont très importantes, mais il il ne faut pas négliger la qualité et les spécificités du contrat qui va accueillir votre portefeuille.

Les deux paramètres dont nous avons parlés en début d’article, allocation-construction du portefeuille d’une part et sélection de l’enveloppe (contrat) d’autre part, vont de paire et doivent être étudiés avec autant de sérieux.

Pour plus d’information sur les SCPI, consulter le site 


Pour connaitre le contrat le plus favorable pour y loger des SCPI:
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Avertissements:

Les SCPI sont sujettes aux variations du marché de l’immobilier et doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification. L’investissement en parts de SCPI présentent des risques et notamment:

Risque économique / en capital : Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.

Risque de liquidité : La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers: les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI peuvent être liées à l’existence ou non d’une contrepartie acheteuse ou à un protocole spécifique de rachat par la SCPI (création d’un fonds de remboursement décidé en AG).

Risque fiscal : L’investissement dans des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme (au moins 8 ans) qui est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale des SCPI.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

* détails de la méthode: l’objectif étant de comparer les contrats investis dans la même SCPI, les hypothèses pour le calcul des rendements sont:

– Dividende constant pendant X années
– Pas d’évolution du prix de la part
– Prise en compte les conditions d’achat, de revente et de distribution dans le contrat ainsi que les frais de gestion du contrat
– Durée d’investissement : 20 ans